Piotr Zalewski, Studenckie Koło Prawa Administracyjnego (SKPA) Wydziału Prawa Uniwersytetu w Białymstoku

Ustawa z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.1994.85.338 t.j.) w art. 3 ust. 1 określa, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział ten przysługuje m.in. w gruncie nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust.2). Takim gruntem jest nieruchomość gruntowa określona jako: grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, określoną w art. 4. ptk 1 ust. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.1997.115.741 t.j.). Poza tym udział ten przysługuje również w części budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art.3.ust.2 ust. o wł. lok.) są to m.in. poddasza, strychy, klatki schodowe, suszarnie, pralnie, czasem piwnice. Jest to przymusowa współwłasność ułamkowa co oznacza, że nie można żądać zniesienia współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokalu, chyba że powierzchnia gruntu jest większa niż powierzchnia gruntu niezbędna do korzystania z budynku, a dokładniej powierzchnia działki budowlanej w myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Współwłaścicielami są właściciele lokali i też oni, a nie np. wspólnota będą podatnikami podatku od nieruchomości.[1] Ich udział w nieruchomości wspólnej określa się w sposób następujący. Jest to stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zakładając że mamy w budynku 4 lokale po 50 m² (bez pomieszczeń przynależnych typu garaż czy piwnica), to udział w nieruchomości wspólnej tj. w klatce schodowej, gruncie nie służącym wyłącznie  do użytku właścicieli lokali itp., wynosi ¼ ( 50 m²:200m²). Co oznacza, że jeżeli w naszym budynku gdzie mamy 4 lokale po 50 m² , a powierzchnia klatki schodowej wynosi np. 50 m² to właściciel lokalu jest współwłaścicielem w ¼ części tej klatki tzn. 12,5 m².

Spójrzmy teraz jak wygląda wymiar podatku dla owej przymusowej współwłasności ułamkowej. Art.3 ust.4. ust. O opłatach i podatkach lokalnych (Dz.U.1991.9.31 t.j.) stanowi, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Oznacza to, że wyżej określona przymusowa współwłasność ułamkowa (klatki schodowe, strychy, suszarnie tip.) jest odrębnym przedmiotem opodatkowania- odrębnym od lokali i pomieszczeń przynależnych. W ust. 5 ustawa określa, że jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali. Co oznacza, że obowiązek podatkowy będzie obciążał w odpowiednim ułamku właścicieli każdego lokali w zakresie podatku od współwłasności. Gdyby kierować się zasadami racjonalnego rozumowania należałoby przyjąć, że obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziale we współwłasności przymusowej, co przypomnijmy oznacza stosunek powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali. ( w wyżej określonej sytuacji w ¼).Zakładając, że powierzchnia klatki schodowej to 50 m², a wymiar podatku od 1 m² to 0,51 groszy (pomińmy dla uproszczenia powierzchnie gruntu pod budynkiem) to wysokość zobowiązania wynosiłaby 26 zł (25,50 zł przed zaokrągleniem) i rozumując poprawnie każdy współwłaściciel powinien zapłacić ¼ tej kwoty.

Jednak ustawodawca inaczej określił wymiar podatku określając ,że obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości, od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Co oznacza, że jeżeli mamy 4 lokale po 50 m² i klatkę schodową mierzącą 50 m² to wymiar podatku za klatę schodową obliczymy biorąc po uwagę stosunek 50 m² (powierzchnia użytkowa lokalu) do 250 m² (powierzchnia użytkowa całego budynku). W takim wypadku każdy właściciel lokalu jest zobowiązany do zapłaty podatku za część budynku stanowiąca współwłasność przymusową w wysokości 1/5  co w naszym przypadku wynosi 10m². Biorąc pod uwagę, że właścicieli lokali jest tylko 4 należy zauważyć, że podatek zostanie zapłacony jedynie za 40 m². Wracając do naszego stanu faktycznego, jeżeli wysokość podatku za klatkę wynosi 26 zł, a każdy współwłaściciel jest zobowiązany do zapłaty w 1/5 , to każdy z nich jest zobowiązany zapłacić  7 zł ( 6,5 zł przed zaokrągleniem). Pomimo tego, że podatek jest obliczany zupełnie inaczej niż udział we współwłasności, zazwyczaj ani gminy, ani podatnicy nie kwestionują zasad jego obliczani i naliczonej wysokości. Zarówno urzędnicy jaki i podatnicy kierują się zasadami zdrowego rozsądku i płacą podatek proporcjonalny do ich udziału we współwłasności nie przewidując tego, że ustawodawca okazał się niespójny i zróżnicował sposób obliczania udziału we współwłasności od sposobu obliczania udziału we współwłasności za który podatek ma być zapłacony.